Qual a diferença da avaliação mercadológica feita pelos engenheiros x corretores de imóveis

O prestador de serviço deve realizar os seus trabalhos de acordo com as normas dos seus órgãos de classe ou, se essas não existirem, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, ABNT, ou de outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial, Conmetro, conforme dispõe o Código de Defesa do Consumidor no inciso VIII do artigo 39.

Em face disso, o Conselho Federal de Corretores de imóveis, Cofeci, criou a Resolução-Cofeci 1066/2007 que estabelece os requisitos mínimos de um parecer de avaliação mercadológica elaborado pelo Corretor de Imóveis. Requisitos mínimos são aqueles fundamentais para a validade do documento, mas não implica que mais conteúdos não possam integrar o documento de avaliação do Corretor enriquecendo o seu trabalho, evidentemente.

Embora a Resolução-Cofeci 1066/2007 tenha se baseado na NBR 14653, não convém ao Corretor atrelar o seu trabalho a essa norma da ABNT, mas tão somente se valer dela no que for da sua competência técnica. É que, por ter sido elaborada por engenheiros e para engenheiros, a NBR 14653 possui uma série de especificações inerentes à engenharia chegando a ser casuística. Aliás, na norma se percebe nítidamente a intenção de reserva de mercado em favor dos engenheiros, a começar pela denominação atribuída ao avaliador, que ao invés de ser genérica (avaliador) é específica, “engenheiro de avaliações”.

Também se constata nela esse intuíto no item 3.15 em que aparece “engenharia de avaliações”, uma engenharia que não está entre os 34 tipos de engenharias existentes no Brasil. A norma chega ao cúmulo da pretensão ao definir, no item 3.29, que laudo de avaliação é o “relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653”, sem mencionar nem mesmo os arquitetos. Mais adiante, no item 3.4, ela define parecer técnico como sendo “parecer circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.” Ou seja, de acordo com a Norma só quem elabora laudo de avaliação são os “engenheiros de avaliações”. Os demais profissionais que avaliam imóveis, que sequer são mencionados nela, elaboram pareceres. Absurdo esse conceito, bem por isso ninguém o pode aceitar.

O Poder Judiciário denomina de laudo o instrumento elaborado pelo perito avaliador, seja ele um corretor, um engenheiro ou um arquiteto. Achar que laudo é diferente de parecer vai de encontro até mesmo ao significado etimológico da palavra. No dicionário, laudo significa: texto contendo parecer técnico; relatório emitido após diagnóstico; e texto que contém um parecer técnico, uma opinião especializada, sobre determinado assunto. Enfim, laudo é sinônimo de parecer, de juízo, de opinião, de arbitramento. Portanto, como já mencionamos anteriormente em outro artigo, o Corretor também elabora laudo sim.

Prosseguindo com o assunto, analisando trabalhos de avaliações mercadológicas realizados por engenheiros e por corretores chegamos a algumas conclusões. Percebe-se na avaliação do engenheiro um certo desprezo por aspectos subjetivos que podem envolver o imóvel e que geralmente influem no seu valor de mercado, e uma ênfase, algumas vezes exagerada, à construção do bem. Também se nota em algumas ocasiões um excesso de tecnicismo que chega a dificultar ou mesmo prejudicar o seu perfeito entendimento pelas pessoas interessadas, especialmente na perícia judicial cuja finalidade é esclarecer algo que é objeto de controvérsias das partes e de dúvida do magistrado, pois no processo todos são leigos no assunto, existindo casos em que até mesmo os assistentes técnicos das partes têm dificuldade de compreender o trabalho.

O corretor de imóveis, por sua vez, por ser o profissional que lida no dia a dia com as demandas do Mercado, adquire uma sensibilidade apurada que lhe possibilita identificar com mais propriedade esses aspectos subjetivos e peculiaridades mercadológicas que podem influir de forma importante no valor de um imóvel, ou do seu aluguel, mas cuja identificação e valoração nem sempre são passíveis através de cálculos matemáticos, mas sim de argumentos coerentes e provas convincentes, como fotografias (inclusive aéreas), plantas de situação, de locação e de localização, pesquisas, matérias escritas por especialistas, entre outras.

Fonte: Frederico Mendonça – 24/09/18

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