O ano de 2015 certamente não deixará saudades. Apenas para lembrar alguns dos motivos, podemos citar a inflação fechando o ano em 10,67%, a maior taxa desde 2002, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o desemprego em 7,5% e a taxa básica de juros (Selic) alcançando os atuais 14,25% ao ano. Sem falar, claro, no dólar que começou o ano valendo R$ 2,65 e terminou em praticamente R$ 4.
Mas tratando especificamente do assunto casa própria, as notícias também não foram as melhores, já que podemos dizer que os pilares desse mercado também foram comprometidos, pois é um setor que depende do crédito para a construção e aquisição de imóveis, de níveis de emprego satisfatórios, da confiança do tomador de empréstimo, do crescimento do rendimento real do trabalhador e da inadimplência controlada.
Felizmente 2015 terminou e para você, que pulou as sete ondinhas desejando concretizar o sonho da casa própria nesse ano que está começando, publicaremos, a partir de hoje, a série Perspectivas e desafios do mercado imobiliário em 2016.
E para mostrar para você, leitor, como o mercado imobiliário deve se comportar, não poupamos esforços: entrevistamos executivos de bancos públicos e privados, economistas, representantes do setor da construção civil e do segmento de corretores de imóveis. Boa leitura!
Por Fabio Elizeu
Os ventos também mudaram para o mercado imobiliário. O setor que vinha de vento em popa nos últimos 12 anos começou a enfrentar em 2015 um mar revolto. E os desafios para 2016 não são poucos, pois passam pela tentativa de minimizar efeitos da crise política e econômica ao mesmo tempo em que reúne esforços para manter o atual patamar de concessão de empréstimos para aquisição e construção de imóveis.
O diretor executivo de negócios imobiliários do Santander, Gilberto Abreu, avalia que o mercado imobiliário vai continuar seguindo em frente, mas num ritmo menor do que em 2015. “Até certo ponto isso é natural e esperado. Primeiro, pela própria conjuntura econômica e, segundo, porque o mercado está passando por um novo contexto, com bastante estoque de unidades e redução no número de lançamentos. Mas vemos isso como um ponto positivo. Ou seja, é um ajuste do mercado na direção correta, reduzindo estoque e criando solidez nas incorporadoras. Além de ser um momento bom para o consumidor, que poderá comprar imóveis, hoje, numa condição bem melhor”, afirma. “Não estamos vendo 2016 como sendo um ano espetacular, mas continuamos otimistas e apostando neste setor”.
O executivo acredita, no entanto, que mesmo com o cenário adverso que o País enfrenta, o consumidor ainda sente confiança em contratar um empréstimo de longo prazo, como o crédito imobiliário. “É claro que falar de regra geral não vale neste momento. Cada consumidor tem a sua realidade. Aqueles que tinham se programado, que fizeram uma poupança, que haviam feito o pagamento do pré-chave e que estão comprando para morar – que não estão olhando para o seu imóvel como um ativo de especulação -, não mudarão sua decisão. Talvez tenham que apertar um pouco o cinto, dado esse momento de custo de dinheiro mais caro”, argumenta.
Abreu lembra também que a casa própria é o bem que é o sonho de grande parte da população, uma prioridade das famílias. “Outro fator relevante é a própria questão demográfica, que está a favor do mercado. A pirâmide populacional brasileira está mudando, você terá uma população de mais adultos e esse público geralmente quer morar sozinho”, diz.
O Banco do Brasil, que começou a atuar no crédito imobiliário em 2008, divulgou os resultados do terceiro trimestre de 2015 e o financiamento imobiliário registrou aumento de 34% em 12 meses e de 6,4% no trimestre. Para o diretor de crédito imobiliário da instituição, Hamilton Rodrigues da Silva, a estratégia de atuação do banco em 2016 continuará sendo o cliente como foco. “Estamos crescendo de uma forma sólida, sempre com foco no nosso cliente. Além disso, temos buscado várias alternativas de fontes de funding, como o FGTS e a poupança e apostado na distribuição de LCI no varejo, ou seja, com esse mix de recursos temos conseguido atender a demanda”, declara.
Em relação à situação atual do mercado, Silva também acredita que a demanda por crédito imobiliário depende muito do perfil do consumidor. “Hoje você tem, por exemplo, um cliente do banco que paga aluguel e muitas vezes o financiamento imobiliário com recursos do FGTS pode ser mais atrativo do que o gasto com a locação do imóvel. Acredito que a procura por financiamento imobiliário continuará grande. O crédito imobiliário está na estratégia do banco, é um produto fidelizador e quem contrata o financiamento no Banco do Brasil além de já ser cliente do banco, continua conosco ainda por muito tempo”.
Já a aposta da CAIXA será no mercado de habitação popular, que deve seguir aquecido em 2016. O diretor-executivo de Habitação da CAIXA, Teotonio Rezende, estima crescimento de 30% nos financiamentos de imóveis de até R$ 225 mil em relação ao ano passado. Neste grupo estão moradias enquadradas nas faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, cujas contratações começaram no último dia 4. “Na habitação social, modalidade em que não houve restrição de oferta de recursos, já houve uma aplicação bastante expressiva em 2015, quando fechamos o ano com [volume de financiamento] 31% maior do que no ano anterior”, afirma.
Os empréstimos com recursos do FGTS (fonte de financiamento das faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida) somaram R$ 37,9 bilhões entre janeiro e setembro de 2015, último dado disponível, volume próximo aos R$ 40,9 bilhões concedidos durante todo o ano de 2014.
Fontes de recursos
As duas principais fontes de recursos utilizadas pelos bancos para emprestar dinheiro às construtoras (que produzirão os imóveis) e aos consumidores (que comprarão esses imóveis por meio do financiamento imobiliário) são o FGTS e a caderneta de poupança. Mas já há algum tempo a poupança, aplicação mais popular do País, vem apresentando resultados negativos.
Os saques superaram os depósitos em R$ 53,56 bilhões em 2015, pior resultado anual da série histórica do Banco Central iniciada em 1995. Somente no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) as perdas chegaram a R$ 50,14 bilhões.
Segundo o economista da consultoria 4E, Bruno Rezende, a caderneta de poupança vem perdendo recursos por ser, como investimento, um produto muito pouco competitivo comparado a outros, como as Letras Financeiras do Tesouro (LFTs), que são títulos públicos pós-fixados vendidos pelo Tesouro Direto, que pagam taxas muito próximas à Selic, hoje em 14,25% ao ano, rendimento bastante superior aos 7,5% entregues pela poupança, mesmo considerando este segundo é isento de Imposto de Renda.
Concessão de crédito, vendas e lançamentos de empreendimentos
Em evento promovido pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e pela Federação Internacional Imobiliária (Fiabci-Brasil) no final de 2015, o ex-presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazzari Junior, afirmou que o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis deve encerrar 2015 entre R$ 85 bilhões e R$ 90 bilhões, queda de até 25% em comparação aos empréstimos concedidos em 2014, que chegaram a quase R$ 113 bilhões.
Em novembro de 2015, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis totalizou R$ 4,1 bilhões, inferior em 12,9% ao volume registrado em outubro. Em comparação com o mesmo período do ano passado, a queda chegou a 54,5%.
O presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, também fez um pequeno balanço do setor no Estado e no restante do País. “Devemos encerrar 2015 com queda de 38% em lançamentos, 20% em vendas e uma alta de 5% no estoque de unidades prontas, na planta e em construção. Em nível nacional, os lançamentos devem se retrair 24% e as vendas, 7%”, estimou. O executivo considerou, ainda, que é o momento de, novamente, as empresas se reinventarem, lançarem tipologias, encontrarem nichos de mercado e novas formas de trabalho, de forma a continuar cumprindo o fundamental papel social da industrial imobiliária, que é o de ofertar moradia.
O presidente da Fiabci, Rodrigo Luna, disse que só haverá retomada do crescimento do País e do setor quando houver os indispensáveis ajustes na economia e a crise política for equacionada.
