O Papel do Assistente Técnico Judicial na Avaliação de Imóveis

Espera-se do assistente técnico avaliador de imóvel o acompanhamento da perícia. Esta última no sentido amplo, que compreende: i) elaboração de quesitos; ii) acompanhamento do perito em vistoria ao imóvel; e iii)impugnação ao laudo pericial.

Estas três etapas resumem a participação do assistente técnico avaliador no processo. No entanto, cada uma delas enseja ações prévias preparatórias, que demandam tempo para dedicação ao estudo das particularidades de cada caso, vivência e experiência com o mercado imobiliário, conhecimento das normas técnicas (metodologias, cálculos, procedimentos, estratégias), expertise e capacidade intelectual para o desenvolvimento lógico explicativo.

O momento certo da contratação do Assistente Técnico

Para melhor efeito no convencimento do juízo, a assistência técnica judicial deve ser contratada no início do processo, para se estabelecer relação do caso concreto com o comportamento do mercado imobiliário, afim de instruir a inicial com parâmetros argumentativos e valores bem fundamentados, ou, me sede de contestação, para contra razoar a peça vestibular e direcionar a defesa dos interesses da parte, também fundamentada em laudo anexado.

A qualidade e a profundidade da fundamentação dos argumentos trazidos nas teses das partes, pela análise criteriosa do Assistente Técnico no início da demanda judicial, possibilitam o julgamento antecipado da lide, sem as incertezas que norteiam a perícia; e não sendo o caso, por constar dos autos desde o início do processo, propiciarão a formação do convencimento do Perito (na análise pericial) e do Juízo (no julgamento). E, ainda que não haja a perícia esperada, ou que nesta não se tenha mais o mesmo assistente técnico, o custo inerente ao serviço, ainda que limitado ao início do processo, é compatível com a excelência alcançada na argumentação vestibular, ou nas contrarrazões em contestação.

De todas as etapas que envolvem a assistência técnica judicial, a impugnação ao Laudo Pericial é a menos efetiva, pois, lançado o resultado pelo Perito, é remota a chance de alteração deste, e rara a possibilidade de julgamento diferente do alcançado no Laudo Pericial. Sendo assim, o sucesso na ação está intimamente relacionado com o quanto o perito e o juízo estarão convencidos dos argumentos da parte, o que direcionará o resultado da perícia, e consequentemente do julgado.

De forma que, a contratação tardia da assistência técnica limita a atuação profissional ao acompanhamento do Perito em vistoria ao imóvel e à impugnação ao Laudo Pericial, diminuindo imensamente o potencial de direcionamento do resultado da lide ao esperado pela parte.

Erros frequentes

1- Contratação tardia da assistência técnica judicial;

Contratada a assistência técnica judicial apenas quando da nomeação do perito pelo Juízo, por entender, o Patrono, que a questão só se inicia quando deferida a perícia, ou ainda, após a elaboração dos quesitos, por dificuldade de encontrar profissional habilitado em tão curto prazo (5 dias). Limitando o potencial de argumentação e fundamentação das peças vestibular e contestação, bem como a profundidade e o alcance dos quesitos no convencimento do Perito e do Juízo.

2- Não contratação da assistência técnica;

Quando a parte adversa contrata assistente técnico que interage com o Perito se utilizando de dados novos relevantes ao processo, esta tem mais chance no convencimento do Perito, quanto às teses defendidas. Se isentar do custo com o assistente técnico pode acarretar prejuízos maiores dependendo do resultado da causa. O custo com assistência comumente é inferior ao benefício com a consolidação da provas e convencimento do Perito, a partir da atuação do profissional.

Além disso, a impugnação do Laudo Pericial feita por leigos, não reflete propriedade com a técnica e conhecimento da causa, muitas vezes apenas repete argumentos já trazidos aos autos, quando, nesta etapa, não basta o descontentamento com o resultado, mas é preciso demostrar detalhadamente e didaticamente o efeito diverso que se teria com as interferências e correções apresentadas.

3- Contar com a realização da Perícia

Compete ao Juiz o julgamento antecipado da lide quando encontra na ação os requisitos para tal. Também nos casos em que a parte desiste da perícia, as provas demonstradas nos autos nortearão o julgamento. Favorecendo a parte que instruiu, desde o início, com prova robusta, argumentos e valores coerentes com o comportamento do mercado imobiliário, demonstrados por laudo técnico realizado pelo profissional assistente. De forma que, instruir a ação apenas com indícios (provas rasas), contando com a perícia, que não necessariamente irá acontecer, pode comprometer o resultado esperado para a demanda.

4- Argumentação sem fundamento técnico e/ou em valor diferente do alcançado no mercado:

Quando causa demanda efeito em valor de mercado imobiliário, normalmente o pleito é por quantia arbitrada por leigo (parte na causa, ou Advogado), e instruída com indícios (anúncios online), esvaziando o potencial de convencimento e, não raramente, destoando do que será resultante da análise pericial, em prejuízo para a parte que poderia ter explorado melhor o quantum pedido. Não é raro conclusão pericial diferente do pretendido por ambas as partes, em que se poderia pedir mais, ou menos, se se conhecesse antecipadamente o resultado esperado com a avaliação técnica do mercado imobiliário.

Ex.: Renovatória de locação em que o Autor/locatário propõe arbitramento judicial do aluguel em valor maior que o de mercado;

5- Elaboração de quesitos superficiais

A elaboração de quesitos deve partir da análise profunda do caso concreto, e das formas de se provar o alegado, o que envolverá conhecimento técnico, experiência com o comportamento do mercado imobiliário (tendências, conjuntura e fatores de valorização relevantes), bem como a análise do conteúdo esposado pelas partes nos autos do processo. Diferente disso, serão superficiais, não direcionarão o convencimento do Perito e do Juízo ao resultado desejado.

Além disso, quesitos cuja resposta é óbvia, ou já constará obrigatoriamente do Laudo Pericial, são desnecessários e tornam prolixa a defesa das teses abordadas. Entenda-se como superficial o quesito:

  • cuja resposta é óbvia;
  • cuja resposta é elemento obrigatório do Laudo Pericial;
  • cuja resposta não remete, o Perito e o Juízo, ao desenvolvimento lógico da tese defendida;
  • que não confronta a tese controversa, nem reforça a tese defendida;

Conclusão

Por todo o exposto, sempre que a demanda versar sobre valor relativo ao mercado imobiliário, este Perito Forense recomenda a contratação de profissional para a atuação como Assistente Técnico, desde o início do processo. Preferencialmente profissionais que tenham como principal atividade a perícia forense, para cumular a prática, o conhecimento técnico e o conhecimento dos trâmites forenses.

Quem inicia uma demanda judicial envolvendo valor relativo ao mercado imobiliário (Exemplos: compra e venda, alienação judicial de bem imóvel, aluguel, indenização, defeito construtivo, área diminuta, atraso de obra, desapropriação, penhora de bem imóvel, servidão administrativa, entre outras), já deve contar com o custo da Assistência Técnica, ou assume o risco de ter a defesa de seus interesses prejudicada por desconhecimento e inexperiência em relação ao comportamento do mercado imobiliário.

03/12/2018

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Mario Torres

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