Avaliação Em Massa De Imóveis Para Cálculo De IPTU E ITBI

O mercado imobiliário é um dos segmentos mais significativos para a economia de um país. Além de gerar empregos, é um dos setores que mais gera taxas, impostos e tributos. A exemplo disso pode-se conferir o o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis).

Mas a questão é: Como os órgãos responsáveis definem os valores desses impostos? E o quão importante eles são para o setor de avaliação de imóveis? Tecnicamente falando, as avaliações em massa são conhecidas como Plantas de Valores Genéricos Prediais e Territoriais e são a base de cálculo do valor do IPTU. Elas são as plantas de zoneamento de uma cidade urbana e apresentam os valores unitários de terrenos e edificações em metro quadrado, com ou sem construções, quadra por quadra. Cálculos por metro quadrado e valores unitários podem deixar a avaliação em massa mais complexa do que ela realmente é, e talvez não ressalte a sua real importância. Para o avaliador de imóveis é fundamental conhecer o papel que é desempenhado pela avaliação em massa na gestão de um município.

Veja as principais vantagens da avaliação em massa:

Planejamento urbano: permite prever os custos de desapropriação em
casos de obras públicas.

Contribuição de melhoria: permite prever os possíveis retornos de investimentos urbanos.

Mercado imobiliário: retrata a realidade do mercado de acordo com a
época da avaliação, pois fornece bases justas para transações, reduzindo a manipulação dos consumidores pelos agentes imobiliários.

Questões fiscais: possibilita a retribuição da carga fiscal, redução das
iniquidades fiscais e maior justiça fiscal.

Para efetuar a avaliação em massa de um imóvel não basta apenas a planta de valores genéricos. É necessário o uso, em conjunto, do cadastro técnico urbano. Ou seja, a avaliação será uma consequência dos dados contidos no cadastro.
Deve-se aplicar uma metodologia científica e calcular os valores de acordo com as recomendações das normas de avaliação. Acredito que mais um questionamento surgiu em sua mente. O que é cadastro técnico urbano? Pois bem, veremos então alguns dos seus conceitos e objetivos.
_ Cadastro Técnico Urbano: Cadastro Técnico Urbano é o conjunto das informações descritivas de imóveis públicos e particulares no perímetro urbano de uma cidade. É com base nas informações disponíveis no
cadastro que os critérios para definição dos impostos são cobrados. O objetivo principal do cadastro é fiscalizar, avaliar, planejar e administrar o uso do solo, um dos recursos mais importantes de uma nação.
Em outras palavras, o cadastro, por ser um registro ágil e eficiente, é utilizado para solucionar problemas urbanos de uso indevido do solo, tais como: não planejamento urbano, invasões de terra, transportes deficitários, degradação ambiental, entre outros. Os cadastros são divididos de acordo com o tema: rede viária, serviços de infraestrutura, serviços planialtimétricos, equipamentos comunitários, uso do solo e serviços imobiliários. Todos os cadastros desempenham um papel
significativo na definição das variáveis formadoras do valor de um imóvel.

Porém aquele que mais merece a nossa atenção é o cadastro imobiliário.

Cadastro imobiliário urbano:

O cadastro imobiliário urbano é responsável por avaliar princípios e leis referentes ao parcelamento e ocupação do solo urbano. Todas as especificações do lote devem estar em conformidade com o projeto aprovado pela prefeitura. Por exemplo, a área mínima permitida, o percentual da área construída, e os seus devidos posicionamentos.

Infelizmente, devido às constantes obras públicas, compra e venda de imóveis, implantação de novos empreendimentos e outros fatores, o cadastro imobiliário está em constante transformação. Por isso, a dificuldade de mantê-lo atualizado. Podemos dizer que no Brasil não há um cadastro atualizado, unificado e padronizado, as informações a respeito do nome dos proprietários e donos de outros direitos não são
exibidas de forma clara. Se os cadastros fossem atualizados e tecnologicamente modernos, os ganhos seriam infinitos para a sociedade e os municípios. Possibilitaria a busca rápida de informações fundamentais sobre imóveis e plantas, o que possivelmente evitaria a cobrança de impostos que muitas vezes fogem da realidade.

 Métodos para avaliação em massa
Em todo processo de avaliação de imóveis, o avaliador deve seguir algumas etapas para chegar ao valor final do imóvel. Na avaliação em massa isso não é diferente.
Antes de vermos o passo a passo da avaliação em massa com as suas principais características e peculiaridades é importante conhecermos primeiro algumas questões técnicas do processo.
A primeira coisa que precisamos saber é como definir o método de avaliação.
A escolha do método:
De acordo com cada segmento de avaliação, sempre há métodos e procedimentos que se encaixam melhor. Devido à escassez dos recursos técnicos e econômicos, a falta de tempo e o grande número de imóveis que precisam ser avaliados, na avaliação em massa o avaliador deve escolher um método que ao mesmo tempo seja eficiente, preciso
e de baixo custo.
No Brasil, grande parte dos municípios utiliza o método comparativo de
custo de reprodução de benfeitorias, entretanto, vimos que o objetivo das avaliações em massa é calcular de forma justa os impostos tributários dos municípios.
Por esse motivo muitos profissionais da área acreditam que o método comparativo de dados de mercado é o mais indicado para atingir esse propósito.
Mas porque será que o método mais utilizado não é o mais indicado? A questão é simples: o método comparativo de custos de reprodução e benfeitorias retrata o comportamento dos preços baseando-se nos parâmetros de custo o que, segundo alguns estudiosos, acabam gerando um vício de origem. Sendo assim, para que o contribuinte possa
pagar o imposto de acordo com o valor de mercado e com alíquota preestabelecida, o ideal seria utilizar o método comparativo de dados de mercado, pois esse método utiliza preços de terrenos e imóveis com benfeitorias transacionadas livremente.
Todos os métodos de avaliação podem ser utilizados, independente do
tipo de imóvel (rurais, urbanos etc.), porém uma característica marcante
nas avaliações em massa é fazer uso de modelos econométricos, mais conhecido como hedonic housing (estimativa de preço através da Teoria Hedônica) prices equations.(preços e equações)
Evidentemente atingir a perfeição nas tarefas que realizamos é um objetivo comum, sempre damos o nosso melhor para que tudo ocorra conforme o planejado. A avaliação em massa não é uma ciência exata, entretanto existem alguns procedimentos que ajudam a desempenhá-la de acordo com os níveis de exigência.
Os trabalhos de avaliação podem ser classificados em três níveis de rigor: expedido, normal e rigoroso. Os níveis não avaliam a precisão do
trabalho, mas sim o empenho executado no trabalho. Atualmente, a base de cálculos dos valores dos imóveis em massa mais utilizada é o nível de rigor expedido.
A avaliação expedida define o trabalho de avaliação tendo como principal
característica a subjetividade, ou seja, o avaliador não utiliza instrumentos matemáticos para formar a sua convicção de valor do imóvel. Os valores são obtidos através de opiniões e comissões de valores que são compostas por técnicos da prefeitura,construtores e imobiliárias locais. Mas mesmo não utilizando cálculos exatos, a norma estabelece exigências que devem ser cumpridas para definição dos níveis no que diz respeito a:
• Coleta de dados;
• Qualidade das amostras;
• Fontes de informação fidedignas;
• Quantidade considerável de elementos numéricos;
• Semelhanças entre os objetos de avaliação;
• Transformação do preço a prazo para preço à vista.

Analise de regressão
A definição final do valor de um imóvel se baseia em diversas variáveis.
Na avaliação em massa o processo que mais se utiliza para definir as múltiplas variáveis é a análise de regressão. A análise de regressão consiste em estudar o comportamento das variáveis dependentes em relação às variáveis independentes. Essa metodologia tem como base os conceitos da estatística, principalmente na teoria das probabilidades e na inferência estatística. Parece complicado, afinal o que é variável dependente e independente?
Na verdade é tudo muito simples.
Veja só como fica mais fácil entendê-las com os devidos conceitos. Na
avaliação de imóveis definimos:
Variável dependente: valor unitário do imóvel que está sendo vendido.
Variável independente: atributos físicos e geográficos, natureza da informação, época da avaliação e os importantíssimos aspectos qualitativos e quantitativos que possam acrescentar ou depreciar o preço do imóvel.
Ao fazer uso da análise de regressão, o avaliador de imóveis consegue
projetar os valores de todos os imóveis de um município levando em consideração as suas características particulares. Vimos que a análise de regressão baseia-se em alguns conceitos da estatística. Entre eles se destaca a inferência estática, mas no que consiste a inferência estática e qual o seu papel no processo de avaliação em massa.

Fonte: Revista Cofeci N.42/2018

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Mario Torres

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